Кисіль Владислав. Еволюція механізму виникнення прав на нерухомість під час війни: від e-registration до e-conveyancing

В науковій статті проведено ґрунтовне дослідження розвитку механізму виникнення прав на нерухомість в Україні. Констатовано, що по-перше, на сучасному етапі механізм виникнення прав на нерухомість та їх обтяжень є комбінацією трьох правових режимів, умовно позначених автором як режими «non-registration»; «e-registration» та «e-conveyancing». Війна спонукала законодавця зробити безпрецедентний крок із запровадження резервного правового режиму «e-conveyancing» для оренди певних земель сільськогосподарського призначення, який почав діяти з 7 квітня 2022 .

По-друге, розкрито зміст режиму «non-registration», що обіймає собою як права та обтяження, що існують поза реєстраційною системою, через їх виникнення до впровадження сучасного електронного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, так і ті, що прямо виведено з-поза реєстрації волею законодавця (як-то певні види найму), чи виведено іманентно внаслідок обмеженої дії принципу внесення (спадкування, обтяження в силу рішення суду тощо).

По-третє, автором зазначено, що один із наріжних принципів функціонування реєстраційної системи – принцип внесення – носить в українському праві не абсолютний, а обмежений характер, оскільки існують випадки виникнення прав та обтяжень на нерухоме майно без внесення запису до реєстру.

По-четверте, обмеження дії принципу внесення автор розглядає як ризик-фактор потенційної дестабілізації обороту. З метою нейтралізації негативного ефекту запропоновано впровадити автоматичне внесення до ДРРП додаткової інформації, до прикладу про смерть власника, оголошення такої особи померлою, визнання її недієздатною та деякої іншої. Зазначені пропозиції сприятимуть більшій правовій визначеності й усталенню обороту нерухомості. Разом із виваженою, стимулюючою податковою політикою в комбінації із «дружнім» до заявника режимом «e-conveyancing», цей механізм може сприяти виведенню ринку оренди житла із «тіні».